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Publié le 10 mai 2018

L’achat d’un immeuble commercial

L'achat d'un immeuble peut être avantageux pour vous et votre entreprise. Toutefois, les mauvaises surprises sont presque inévitables. Charles Lui savait qu’une bonne préparation est essentielle pour surmonter les défis.

Charles Lui s’y connaît en déménagement. Producteur en pleine croissance de rouleaux de printemps, de wontons et de dumplings de Richmond (C.-B.), il a déménagé six fois son entreprise Fine Choice Foods dans des locaux toujours plus grands.

Sa femme, Christina, et son oncle ont démarré l’entreprise en 1986 dans un espace de 45 mètres carrés à l’arrière d’un magasin, en vendant des dim sums chinois surgelés. Deux ans plus tard, M. Lui les rejoint pour devenir le président de l’entreprise et déménager dans des locaux plus vastes.

Les ventes augmentent et l’entreprise s’installe dans un nouvel espace locatif. À peine quelques années plus tard, l’espace devient trop exigu. Cette fois, M. Lui en a assez d’être locataire.

Trouvez le bon emplacement

M. Lui a certaines priorités en tête quand il commence à chercher un immeuble.  L'emplacement en est une. Pour garder ses employés, l’immeuble doit être à une distance raisonnable et proche des transports en commun.

Il lui faut aussi être connecté de façon fiable au réseau municipal d’alimentation et d’évacuation des eaux, car son entreprise a besoin de beaucoup d’eau pour la préparation des aliments. Idéalement, la propriété doit aussi posséder un espace suffisant pour permettre l’expansion de l’entreprise.

M. Lui opte pour un terrain vacant sur lequel un promoteur immobilier lui propose de bâtir une usine selon ses spécifications rigoureuses. Plus tard, il met la main sur un immeuble mitoyen dès sa mise en vente, doublant ainsi l’espace de ses installations, et achète trois copropriétés commerciales de l’autre côté de la rue, pour l’entreposage.

Aujourd’hui, l’entreprise dispose d’un espace de 5 500 mètres carrés. En cinq ans, les ventes ont augmenté de 50 %, et le nombre d’employés dépasse la centaine.

Un bon investissement

Choisir de devenir propriétaire peut être financièrement pertinent pour vous et votre entreprise, dit Olga Plotnikova, directrice principale à BDC. Celle-ci afinancé les immeubles et l’achat d’équipement de Fine Choice Foods et lui a fourni des services-conseils. 

L'investissement est un bon investissement qui procure sécurité et sérénité, dit Mme Plotnikova. Vous vous constituez un capital et vous n’avez plus à vous préoccuper du renouvellement du bail ou des hausses spectaculaires du loyer.»

Mais des obstacles imprévus peuvent se présenter, même pour les entrepreneurs expérimentés.

Entourez-vous des bonnes personnes

Pour un enjeu aussi grand, la recherche et la préparation adéquates sont indispensables, dit Mme Plotnikova.

Avant tout, vous devriez rencontrer votre comptable et votre banquier pour vous assurer d’un financement.

Votre banquier vous dira quel financement vous pouvez obtenir. Votre comptable, lui, vous conseillera sur la façon d’optimiser la structure fiscale de votre achat – en utilisant une société de portefeuille pour acquérir votre immeuble, par exemple.

Vous devriez trouver ensuite un bon agent immobilier qui connaît le marché local. Dans l’immobilier commercial, beaucoup de propriétés à vendre ne sont pas annoncées.

Prenez le temps de faire un contrôle préalable

Un bon courtier en immobilier commercial devrait pouvoir dénicher des propriétés en vente répondant à vos besoins: emplacement, accès routier, entrepôts et accessibilité pour les clients et le personnel. L’espace pour une éventuelle expansion devrait aussi être pris en considération.

Dès que vous avez trouvé un immeuble qui vous intéresse, effectuez rapidement un contrôle préalable. Exigez une  evaluation environnementale du site ou demandez qu’on en produise une pour clarifier tout problème de contamination. Faites aussi une verification technique du batiment– l’équivalent commercial d’une inspection d’habitation.

Enfin, les imprévus sont pratiquement inévitables. Les entreprises négligent souvent d’établir un budget pour les périodes d’indisponibilité, une nouvelle signalisation, l’achat de nouveaux équipements, les droits de cession immobilière et les frais juridiques. Olga Plotnikova suggère de réserver à cette fin un fonds de prévoyance de 5 à 10 % du coût total du projet.

Quand on lui demande quels conseils il donnerait aux entrepreneurs, M. Lui souligne l’importance d’entretenir de bonnes relations avec son banquier. «Cela nous a permis d’obtenir des conditions de financement avantageuses et d’épargner beaucoup d’argent», constate-t-il.

Charles Lui suggère aussi aux entrepreneurs d’être prudents.

«Il faut toujours prendre son temps avant d’acheter. "Même un déménagement soigneusement planifié peut réserver des surprises», conclut-il.

3 conseils pour acheter un immeuble commercial

1. Consultez vos conseillers

Communiquez rapidement avec votre banquier pour avoir une idée du financement que vous obtiendrez. Vérifiez aussi auprès de votre comptable que votre bilan est en ordre et que la transaction est optimisée à des fins fiscales. Vous devez aussi dénicher un bon courtier en immobilier commercial. Ces experts pourront vous aiguiller vers d’autres professionnels: avocats, évaluateurs, inspecteurs en bâtiment, entrepreneurs en construction et ingénieurs en environnement et en géotechnique.

2. Choisissez bien votre emplacement

À l’évidence, un bon emplacement est une priorité. L’accessibilité pour les clients et les employés, le stationnement et les transports publics, la commodité d’expédition et de réception des marchandises, les services à proximité, les enjeux de zonage et l’espace pour de l’expansion font également partie des aspects à considérer.

3. Effectuez un controle prealable

Outre une vérification technique de l’immeuble, assurez-vous d’obtenir une évaluation environnementale pour révéler une éventuelle contamination de la propriété, une utilisation antérieure de produits toxiques sur le site ou à proximité, ou la présence de matériaux de construction problématiques.

 

source: https://www.bdc.ca/fr/articles-outils/argent-finance/acheter-louer-immeuble-commercial/pages/comment-cet-entrepreneur-trouve-bonne-propriete-commercial-pour-son-entreprise.aspx?type=A&order=1

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